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La fianza en los contratos de alquiler de vivienda

Entrando en la esfera del Derecho Civil, queremos dar hoy una visión global sobre una problemática que se da en demasiadas ocasiones y que por desgracia es algo que damos por hecho. La fianza en los contratos de alquiler.

¿Qué entendemos por fianza?
La fianza es la garantía que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento del contrato.
La ley permite, a parte de cuantía económica, ofrecer otros tipos de garantías adicionales si se pacta correctamente; aunque es infrecuente.

¿Dónde está regulada la fianza?
En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en su artículo 36.
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¿Cuál es su cuantía?
Para los arrendamientos de vivienda para uso habitual y permanente es una mensualidad de renta.
Para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda es de dos mensualidades de renta. Este tipo de arrendamientos son los de vivienda por temporada (por ejemplo, verano o cualquier otra) y los celebrados para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional…

¿Cuándo me tienen que devolver la fianza?
El depósito de fianza es obligatorio para el arrendador y también es obligatorio para éste la devolución de la misma en el plazo de un mes a partir de la extinción del contrato de arrendamiento y entrega de llaves.
Con respecto al plazo de un mes, la ley no lo dice como tal, sino que dice que si pasado un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario al arrendador, éste no le ha devuelto la fianza se devengará el interés legal correspondiente.
El arrendatario debe solicitar la devolución de la fianza al arrendador que es el sujeto obligado, una vez extinguido el contrato. Hay que tener en cuenta que el derecho a exigir su devolución prescribe a los cuatro años desde la fecha de finalización del contrato.
¿Se actualiza la fianza?
Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización; pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

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¿Cuál es la finalidad de la fianza?
Como ya hemos dicho, el arrendador tiene un mes para comprobar que no hay desperfectos en el inmueble y comprobar que el arrendatario no le debe ningún gasto; pasado ese mes debe de devolver íntegra la fianza.
Dicho lo cual, si el arrendador comprueba que hay desperfectos debe restar de la fianza el arreglo de los desperfectos, pero no quedarse con toda la fianza, y de esta forma devolver la diferencia al arrendatario. Entendemos por desperfectos, no daños ocasionados por el uso ordinario de los muebles del inmueble; el desgaste por el uso normal no debe tenerse en cuenta para quedarse con parte del dinero de la fianza.
Al retener parte del dinero, el arrendador deberá comunicar al arrendatario el destino que considere deba darse la fianza, detallando los conceptos a los que se destina ese dinero.
Mientras está vigente el contrato de arrendamiento, ¿qué hace el arrendador con el dinero de la fianza?
Debe depositar esa cuantía en la Comunidad Autónoma correspondiente en forma de depósito, que retirará una vez se resuelva el contrato.
Pongamos un ejemplo
El señor X (arrendatario) entrega 600.-€ de fianza al señor Y (arrendador) por alquilarle un piso; al señor X se le termina el contrato con el señor Y. El señor Y tiene un mes para revisar el inmueble alquilado.
Haciendo una revisión al piso, comprueba que el cristal de la puerta de la cocina está roto de un golpe y el señor X no se lo ha comunicado, el arreglo son 50.-€ que acredita mediante su correspondiente factura. También comprueba que la tapicería del sofá está gastada, pero del uso normal, no está rajada ni manchada en exceso.
El señor Y debe devolver 550.-€ al señor X.